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浅谈物业管理收费难问题
作者:邵辉辉    浏览次数:15698    发布时间:2010-11-24 09:45:41  

    物业管理在中国诞生以来,对于推动房地产业发展,促进商品房消费,维护社会和谐发展可以说是功不可没,在房地产业成为国民经济重要支柱之一的时代,作为房地产业不可或缺的物业管理行业地位越来越重要。所以物业管理收费难的问题不能不引起我们的密切关注。
物业管理收费难绝不是一个孤立的问题,产生这个问题的原因很多,有政府的原因,有开发商的原因,有业主的原因,也有物业管理企业自身的原因。最根本的原因是各方均以各自利益为出发点,因而产生片面的认识所致,或者说是行业定位和社会定位出现了严重的偏差。
从对物业管理认识来看,对物业管理企业定位的偏差,其根源是对物业管理或者物业服务的本质缺乏真正的了解。
物业管理的本质究竟是什么呢?
   《物业管理条例》规定:物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 
因此,物业管理企业所有的活动都是围绕物业共有部分进行的,首先考虑的是业主的公共利益,所提供的服务也只能是准公共性的,这种准公共性的服务决定了物业管理的价值取向。只有认清这个问题,才能给物业管理一个准确的定位,只有给物业管理准确定位,才能弄清楚“物业管理收费的特殊性和产生的根据”,只有弄清楚物业收费的这种特殊性才能搞清楚物业收费难的真正原因。
根据《物业管理条例》的规定,物业管理企业所提供的公共性服务一般可以归结为以下三项:
1、公共秩序的维护(安全管理);
2、公共区域环境的维护(环境管理);
3、公共设施设备的养护(设施设备管理)。
    物业管理企业做好上述各项公共性服务,首先能够满足业主、使用人共性的、主要的、基本的需求,这是物业管理企业生存发展的基本前提,换言之,这也正是物业管理收费的起码依据。物业管理企业按合同约定,通过提供上述公共性服务,保证业主或使用人生活的安全舒适,以及所属物业的保值和升值,这种服务与业主及使用人给付的服务费是等值的,因而是物业企业应得的,这本身就是一种建立在等价有偿基础上的合法交易行为,绝对应当受到法律的保护。
假如这些服务未能够达到合同约定的要求,那么无论哪一家物业管理企业肯定都是不合格的,业主不但有理由抱怨,甚至有理由炒掉该物业的管理者。而其他任何一种服务的延展创新包括专项服务、特约服务、代办服务等,都应当建立在做好以上各项服务的基础之上。这类延伸服务按当事双方协议收费,不能将其与前面所阐述的物业管理服务费等同起来。但是物业管理企业显然不能包打天下,不可能做所有的事情,它是为全体业主服务的,不是供一家一户呼来唤去的佣人。对此物业管理企业应有一个清醒的认识。
许多人觉得物业管理的公共性服务是人人皆知的常识,而恰恰是最为浅显的常识在讨论物业收费问题时被许多人忽视了。现在一些物业管理企业把管理公司更名为服务公司,这当然无可厚非,但是完全抛弃管理职能,以为只要满足业主的任何要求就解决了收费难问题,未免过于天真。
除了定位偏差的问题外还有就是由于物业管理作为房地产开发的最后一个环节,与房地产业有着密不可分的关系。一些开发商粗制滥造,把大量的工程问题留给物业管理企业去处理,导致物业投入使用后,管理问题层出不穷,许多问题物业管理企业根本无法解决。而业主认为我交物业费物业公司就必须对我负责,结果矛盾直接在业主和物业管理企业之间产生,等于开发商在物业建设完成阶段就把业主和物业管理企业推到了对立面。这恐怕是迄今为止造成业主拒交物业费最多和最直接的原因了。
另外我们必须注意到时至今日除《物业管理条例》外,近三十年来尚没有发布过一部完整的国家级的物业管理行政法律。 
    通过以上的分析不难看出物业管理收费难的基本原因是我国物业管理正处于成长发育阶段,物业管理的政策法规不甚健全,社会各方基于各自利益产生了不同的认识,对物业管理企业给出不合理的定位所致,且房地产商的开发建设水平也有待于大大提高,加上业主的素质及物业自身的问题,就形成了物业管理收费难的现状。诚然,我们也看到近些年来业主维权意识逐年增强,对物业收费中存在的一些不良倾向异议颇多,不能不引起物业管理企业的关注。
物业管理收费难问题,直接关系到物业企业的生存和发展。通过分析探讨其发生的本源,使我们能够发现问题的症结所在,从而找出解决问题的办法。
物业管理收费难的问题还将会在一个相当长的时间里存在于物业管理的活动中,物业管理企业需要通过提供长期的、持续不断的优质服务,同时辅之以经常性的、耐心细致的宣传来赢得社会各方面对物业管理本质的理解,统一各方面的认识,也包括进一步规范管理行为,按合同约定合理收费,从而促使矛盾转化,使问题逐步得到解决。这可能是一个非常漫长的过程,甚至会始终陪伴着物业管理的成长发展。

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